Wenn Sie mehr wissen wollen

Planen und Bauen

Wie jedes Rechtsgebiet leidet auch das Baurecht unter dem Druck permanenter Veränderungen (Stichwort: das neue gesetzliche Bauvertragsrecht vom 01.01.2018; die neue HBO vom 07.07.2018). Der Gesetzgeber reformiert da gerne einmal drauf los, lässt sich von Fachausschüssen mit diametral auseinander liegenden Fraktionen beraten, gerne auch von ehemaligen BGH-Richter und Kommentatoren. Und wird das Gesetz dann besser? – Es wird auf jeden Fall länger und meist doch nur unverständlicher als die Vorversion. Gesetze und Rechtsprechung ufern aus. Wir beraten und vertreten Sie im privaten Baurecht, damit Sie den Durchblick nicht verlieren, und zwar

  • in der Bauplanungsphase
  • während der Bauphase und nach Fertigstellung
  • oder beim Immobilienkauf

Die Planung hat zwei Seiten:

  • die zivilrechtliche Seite der Planung berührt das Architektenrecht und die Bauausführung,
  • die öffentlich-rechtliche Seite (das öffentlichrechtliche Baurecht), bei dem es im Wesentlichen um das Thema Baugenehmigung und baugenehmigungsfreies Bauen geht.


Hurra, ein Eigenheim

Sie müssen zunächst klären, wie Sie starten wollen. Denn dabei haben Sie im Wesentlichen die Wahl zwischen

  • Bauen mit einem Bauträger
  • dem Kauf (?) eines Fertighauses oder
  • das Bauen mit einem Architekten

Betrachten wir einige wichtige Punkte im Überblick

Der Bauträgervertrag

Bauträger sind Bauunternehmen, die Grundstücke kaufen und deren Bebauung planen, ein Haus oder mehrere Häuser in eigener Regie auf ein Grundstück stellen und ein fertiges Haus an Sie verkaufen.

Das darf nicht jeder. Deshalb benötigt der Bauträger dafür eine Erlaubnis, die versagt werden kann, wenn er die erforderliche Zuverlässigkeit nicht besitzt. Wer allerdings jetzt glaubt, dass der Gesetzgeber damit alle schlechten Bauträger, die vom Bauen keine Ahnung haben, vom Markt gefischt hat, irrt sich. Denn an dieser Stelle sondert das Gesetz nur bestimmte Straftäter wie Diebe, Erpresser, Betrüger oder Geldwäscher aus, vgl. § 34c II Ziffer 1 GewO.

Nun hat der Gesetzgeber sogar seit dem 01.01.2018 ausdrücklich geregelt, was ein Bauträgervertrag ist, nämlich ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen […], vgl. § 650u BGB.

Keine Anwendung finden die §§ 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Absatz 1 sowie die §§ 650l und 650m Absatz 1. Alles klar?

Übersetzt heißt das sinngemäß, dass auf den Teil des Vertrages, der sich auf das Bauen bezieht, Baurecht (Werkvertragsrecht), und auf den Teil, der die Übertragung des Hauses betrifft, Kaufrecht Anwendung findet. Außerdem: dass der Vertrag nicht aufs Gradewohl gekündigt werden kann und eigentlich auch nicht aus wichtigem Grund. Denn dann würde ja § 648a BGB zur Anwendung kommen müssen. Dort ist nämlich die Kündigung aus wichtigem Grund geregelt. Der ist aber ausdrücklich ausgeschlossen. Immerhin geht ein (mindestens genauso komplizierter) Rücktritt nach neuem Recht.

Aus dem Verweis auf die anwendbaren und nicht anwendbaren Vorschriften folgt auch, dass man grundsätzlich an den Vertrag auch inhaltlich festgenagelt ist, weil auch das (in dieser Form beim Bauvertrag) neu eingeführte Anordnungsrecht des Bestellers („Ich hätte gerne grüne Fliesen statt weiße“) keine Anwendung findet.

Immerhin ist der Bauträgervertrag formbedürftig und muss beim Notar beurkundet werden, vgl. § 311b BGB. Wer allerdings meint, der Notar berät über jeden Passus in der Baubeschreibung, irrt. Der Notar beurkundet. Und die Beurkundung erschöpft sich oft im gerade noch vernehmlich monotonen Vorlesen des Vertrages, ehe man sich mit der Unterschrift selbst bindet. Prima, wenn der Notar jeden Grundsatz in § 17 BeurkG beachtet. Aber, was er soll und macht, kann auseinanderfallen.

Widerruf ist natürlich ausgeschlossen, vgl. den unanwendbaren § 650k BGB, auch wenn dieses dem ursprünglichen BGB ohnehin fremde Instrument des Widerrufs, vom Gesetzgeber zwischenzeitlich anderswo, nämlich bei Internetbestellungen, in den Adelsstand erhoben wurde.

Wir halten übrigens die Baubeschreibung, also etwas zunächst einmal Unjuristisches, egal ob beim Bauträger oder eigenem Bauvertrag, für das Wichtigste überhaupt. Die Baubeschreibung nützt indes nichts, wenn sie juristisch unverwertbar ist.

Wichtig ist beim Bauträgervertrag noch die Frage, wann und wieviel man bezahlen muss. Dazu gibt es Regelungen in der Makler- und Bauträgerverordnung, vgl. Details in § 3 MaBV.

Bzgl. irgendwelcher Mängel kommt es auf die Abnahme an. Das galt schon, als der Bauvertrag nur Werkvertrag war und gilt prinzipiell – mit einer Vielzahl sinniger und unsinniger Änderungen – auch im neuen Baurecht.

Vertrag über den Bau eines Fertighauses

Früher, also vor 2018, kaufte man ein Grundstück, notariell, und dann mal eben, meist viel teurer als das Grundstück, – formfrei – ein passendes Haus in der Fertighausausstellung gerade („weil es dieses Angebot nur heute so gibt“) kurz vor Feierabend dazu.

Wenn Sie keinen Fertighausbausatz kaufen, ist der Vertrag über Ihr Fertighaus allerdings kein Kaufvertrag, sondern ein besonderer Werkvertrag, nämlich ein Bauvertrag und regelmäßig wiederum dessen Spezialfall, nämlich ein Verbraucherbauvertrag.

Der Reihenfolge nach:

Werkvertrag, Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag

Ein Werkvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung eines bestimmten Werkes, das ein körperliches Werk, eine Geistestätigkeit oder ein bestimmter Arbeitserfolg sein kann, also prinzipiell auch ein Vertrag über die Errichtung eines Hauses.

Ist das körperliche Werk ein Bauwerk, ist der Werkvertrag ein Bauvertrag. In § 650a I BGB wird der Bauvertrag definiert als ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder zum Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.

Auch eine wesentliche Instandhaltungsmaßnahme kann im Einzelfall Gegenstand eines Bauvertrags sein, vgl. § 650a II BGB.

Ein Verbraucherbauvertrag ist gemäß § 650i BGB ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, durch den sich der Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet. Denn allgemein ist ein Verbrauchervertrag ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher; das hat der Gesetzgeber in § 310 III BGB definiert.

Während der Bauvertrag vor 2018 noch wie in guten alten Zeiten mit Handschlag abgeschlossen werden konnte, geht das heute beim Verbraucherbauvertrag nicht mehr.

Verbraucher ist, wer nicht als Unternehmer auftritt, vgl. § 13 BGB. Abgrenzungsprobleme gibt es aber trotzdem.

Der Verbraucherbauvertrag bedarf jetzt einer bestimmten Form. Nach § 650i II BGB kann der Verbraucherbauvertrag nur in Textform (also ist keine Schriftform erforderlich!) abgeschlossen werden. Details finden sich in § 126b BGB;

Ein Bauvertrag, an dem kein Verbraucher beteiligt ist, kann weiterhin per Handschlag abgeschlossen werden.

Jetzt ist noch zu klären, ob ggf. noch ein Widerrufsrecht den Vertragsabschluss eines Verbraucherbauvertrages beseitigen könnte.

Wir hätten hier noch ein akademische Rundreise zu den §§ 312 ff BGB einschieben können, beschränken uns aber darauf, dass der Gesetzgeber die dort immer noch vorhandene gegenteilige Regelung einfach mit der sachnähere Vorschrift des seit dem 01.01.2018 geltenden § 650l BGB überschrieben hat; dort heißt es wie folgt:

Dem Verbraucher steht ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Der Unternehmer ist verpflichtet, den Verbraucher nach Maßgabe des Artikels 249 § 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) über sein Widerrufsrecht zu belehren.

Artikels 249 § 3 EGBGB Widerrufsbelehrung

(1) Steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht nach § 650l Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu, ist der Unternehmer verpflichtet, den Verbraucher vor Abgabe von dessen Vertragserklärung in Textform über sein Widerrufsrecht zu belehren. Die Widerrufsbelehrung muss deutlich gestaltet sein und dem Verbraucher seine wesentlichen Rechte in einer an das benutzte Kommunikationsmittel angepassten Weise deutlich machen. Sie muss Folgendes enthalten:

  1. einen Hinweis auf das Recht zum Widerruf,
  2. einen Hinweis darauf, dass der Widerruf durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer erfolgt und keiner Begründung bedarf,
  3. den Namen, die ladungsfähige Anschrift und die Telefonnummer desjenigen, gegenüber dem der Widerruf zu erklären ist, gegebenenfalls seine Telefaxnummer und E-Mail-Adresse,
  4. einen Hinweis auf die Dauer und den Beginn der Widerrufsfrist sowie darauf, dass zur Fristwahrung die rechtzeitige Absendung der Widerrufserklärung genügt, und
  5. einen Hinweis darauf, dass der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz nach § 357d des Bürgerlichen Gesetzbuchs schuldet, wenn die Rückgewähr der bis zum Widerruf erbrachten Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen ist.

(2) Der Unternehmer kann seine Belehrungspflicht dadurch erfüllen, dass er dem Verbraucher das in Anlage 10 vorgesehene Muster für die Widerrufsbelehrung zutreffend ausgefüllt in Textform übermittelt.

In Anlage 10 (zu Artikel 249 § 3) heißt es:

"Widerrufsbelehrung

Widerrufsrecht

Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen.

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Sie beginnt nicht zu laufen, bevor Sie diese Belehrung in Textform erhalten haben.

Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns (*) mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. Brief, Telefax oder E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Erklärung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden.

Folgen des Widerrufs

Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, unverzüglich zurückzuzahlen.

Sie müssen uns im Falle des Widerrufs alle Leistungen zurückgeben, die Sie bis zum Widerruf von uns erhalten haben. Ist die Rückgewähr einer Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen, lassen sich etwa verwendete Baumaterialien nicht ohne Zerstörung entfernen, müssen Sie Wertersatz dafür bezahlen."

Also doch: der Verbraucherbauvertrag ist grundsätzlich widerrufbar – trotz der gegenteiligen sprachlichen Ausuferungen in den §§ 312 ff BGB. So regelt das unser Gesetzgeber seit 20 Jahren, angefangen von der großen Schuldrechtsreform“ bis heute. Immer drauf los: eine Reform jagt die nächste. Und wenn er selbst mal nicht weiß, wo was steht, dann steht vorsichtshalber im Gesetz etwas nur mit der Maßgabe, „[…] soweit nichts anderes bestimmt ist“. Damit kann man nichts falsch machen, meint der Gesetzgeber. Beispiele in §§ 312k, 355, 361, 491 BGB usw.

Und wie ist es bei einem Bauvertrag (zwischen Unternehmern)? – Da besteht kein Widerrufsrecht. Ist ja kein Verbrauchervertrag. Ein Mann, ein Wort.

Der Unternehmer hat den Verbraucher darüber hinaus über die sich aus Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) ergebenden Einzelheiten in der dort vorgesehenen Form zu unterrichten, es sei denn, der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter macht die wesentlichen Planungsvorgaben, so § 650k BGB. Dieser Artikel 249 EGBGB ist fast ein kleines eigenständiges Gesetz mit der Überschrift:

Informationspflichten bei Verbraucherbauverträgen

Der Artikel besteht in diesem Fall aus drei Paragrafen. Dort heißt es:

§ 1 Informationspflichten bei Verbraucherbauverträgen

Der Unternehmer ist nach § 650j des Bürgerlichen Gesetzbuchs verpflichtet, dem Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe von dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen.

§ 2 Inhalt der Baubeschreibung

(1) In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

  1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
  2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
  3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
  4. gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
  5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
  6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
  7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
  8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
  9. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

(2) Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.

Und § 3 hatten wir ja schon oben vorgezogen behandelt.

Neuregelungen der §§ 650a ff BGB aus 2018

Werfen wir nun einen Blick auf die Neuregelungen der §§ 650a ff BGB aus 2018.

Sie gelten für Verbraucher und Unternehmer als Auftraggeber, m.a.W. für den Verbraucherbauvertrag und den Bauvertrag, gleichermaßen.

Begehrt der Besteller

  1. eine Änderung des vereinbarten Bauvorhabens oder
  2. eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Bauvorhabens notwendig ist,

sollen die Vertragsparteien Einvernehmen über die Änderung und die infolge der Änderung zu leistende Mehr- oder Mindervergütung anstreben.

Der Unternehmer ist grundsätzlich verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen. Trägt der Besteller die Verantwortung für die Planung des Bauwerks oder der Außenanlage, ist der Unternehmer nur dann zur Erstellung eines Angebots über die Mehr- oder Mindervergütung verpflichtet, wenn der Besteller die für die Änderung erforderliche Planung vorgenommen und dem Unternehmer zur Verfügung gestellt hat.

Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung, kann der Besteller die Änderung in Textform einfach einseitig anordnen. Der Unternehmer ist dann grundsätzlich und soweit zumutbar verpflichtet, der Anordnung des Bestellers nachzukommen. Vgl. § 650b BGB, der natürlich noch einige Wenn und Aber und Verweise enthält, damit man ihn bloß nicht gleich versteht oder er gar lesbar ist.

Das zieht eine Vergütungsanpassung nach sich. Die Höhe des Vergütungsanspruchs für den infolge einer Anordnung des Bestellers vermehrten oder verminderten Aufwand ist nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln, vgl. § 650c BGB.

Hier kann man nach der gesetzlichen Regelung schnell die Pistole ziehen und vom Du auf Sie zurückkommen:

Beide Seiten können nämlich eine einstweiligen Verfügung bei Streitigkeiten über das Anordnungsrecht die Vergütungsanpassung beantragen.

Besonderheiten des Verbraucherbauvertrages ergeben sich dann noch aus § 650m BGB, der die Erbringung von Abschlagszahlungen und eines Sicherheitseinbehalts regelt.

Schließlich regelt § 650n BGB noch die Erstellung und Herausgabe von Unterlagen, aber nur für den Verbraucherbauvertrag, nicht für den Bauvertrag (zwischen zwei Unternehmern. Warum das so ist, bleibt das Geheimnis des Gesetzgebers.)

Mängelgewährleistung

Bis zur Abnahme stehen dem Auftraggeber grundsätzlich keine Mängelrechte zu. Denn das Werk muss im Zeitpunkt der Fertigstellung und Abnahme mangelfrei sein, nicht mitten in der Bauphase.

Ist das Werk bei Abnahme mangelhaft, kann der Auftraggeber (natürlich nur: O-Ton Gesetz: „soweit nicht ein anderes bestimmt ist“),

  1. Nacherfüllung verlangen,
  2. den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen,
  3. vom Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern und
  4. Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

Dazu, wie das geht, beraten wir Sie natürlich ausführlich. Ebenso, wie man dies vielleicht durch Steuerung im Vorfeld vermeiden kann. Deshalb scheuen Sie nicht, uns beratend an Ihre Seite zu stellen. Wir können Sie während der kompletten Bauphase beraten und vertreten. Das kostet Geld, das stimmt. Aber im besten Fall ist es wie der Schmerz über die Prämie für eine Versicherung: tritt kein Schaden ein, hat man es trotzdem gerne bezahlt. Und wenn doch, ist man reaktionsschnell. (Aber hexen können wir auch nicht. Wir sind dafür ehrlich und sagen Ihnen, wie wir Ihre Chancen bewerten und wo Handlungsoptionen und ggf. Alternativen liegen.)

Neben der Abnahme ist Fälligkeitsvoraussetzung der Werklohnforderung nunmehr (wie bisher im VOB-Recht), dass eine prüffähige Rechnung vorliegt, vgl. § 650g IV Nr.2 BGB.

Architektenhaftung

Hier hat sich einiges getan, insbesondere seit der BGH im November 2018 entschieden hat, dass fiktive Mängelbeseitigungskosten nicht mehr geltend gemacht werden können. Lässt ein Auftraggeber Bauwerksmängel nicht beseitigen, scheidet im Verhältnis zum Architekten hinsichtlich der von diesem zu vertretenden Planungs- oder Überwachungsfehler, die sich im Bauwerk bereits verwirklicht haben, ein Zahlungsanspruch in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten betreffend das Bauwerk aus. Lässt der Auftraggeber den Mangel des Bauwerks nicht beseitigen, kann er seinen Schaden gegenüber dem Architekten nur noch im Wege einer Vermögensbilanz nach dem Minderwert des Bauwerks im Vergleich zu dem hypothetischen Wert des Bauwerks bei mangelfreier Architektenleistung bemessen.

Baugenehmigung und baugenehmigungsfreies Bauen

Da lacht uns der Hessischer Minister für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Landesentwicklung auf der Homepage des Ministeriums an und preist die neue Hessische Bauordnung zum 07.07.2018: alles noch besser, noch einfacher. Man fühlt sich unweigerlich an Waschmittelreklame erinnert. Und angeblich „macht sie das Bauen [auch] preiswerter“. Vorhang!

Die neue HBO im Kurzcheck:

Leichter zu erfassen ist die HBO nicht geworden. Dafür sorgen die neu eingefügten „externen Links“, z.B. zu Bauprodukten: Das sind jetzt

„1. Produkte, Baustoffe, Bauteile und Anlagen sowie Bausätze nach Art. 2 Nr. 2 der Verordnung (EU) Nr. 305/2011 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 9. März 2011 zur Festlegung harmonisierter Bedingungen für die Vermarktung von Bauprodukten und zur Aufhebung der Richtlinie 89/106/EWG des Rates (ABl. EU Nr. L 88 S. 5, Nr. L 103 S. 10, Nr. L 92 S. 118), zuletzt geändert durch Verordnung (EU) Nr. 574/2014 vom 21. Februar 2014 (ABl. EU Nr. L 159 S. 41), die hergestellt werden, um dauerhaft in bauliche Anlagen eingebaut zu werden,

2. aus Produkten, Baustoffen und Bauteilen sowie Bausätzen nach Art. 2 Nr. 2 der Verordnung (EU) Nr. 305/2011 vorgefertigte Anlagen, die hergestellt werden, um mit dem Erdboden verbunden zu werden, […]“

und waren vorher:

„1. Baustoffe, Bauteile und Anlagen, die hergestellt werden, um dauerhaft in bauliche Anlagen eingebaut zu werden, […]“

Die Regelung über Abstandsflächen, also diejenigen Flächen, die von Bebauung um eine bauliche Anlage freizuhalten sind, überspannt sich nach wie vor auf über 4 Druckseiten. wer’s nicht glaubt, mag § 6 HBO lesen.

Oder auch § 20 HBO. Es geht um die Bauprodukte und deren Sicherheit. Bauprodukte dürfen nämlich nur verwendet werden, wenn bei ihrer Verwendung die Anlagen bei ordnungsgemäßer Instandhaltung während einer dem Zweck entsprechenden angemessenen Zeitdauer die Anforderungen dieses Gesetzes oder aufgrund dieses Gesetzes erfüllen und gebrauchstauglich sind, vgl. § 18 HBO.

Ein Bauprodukt, das die CE-Kennzeichnung trägt, darf verwendet werden, wenn die erklärten Leistungen den in diesem Gesetz oder aufgrund dieses Gesetzes festgelegten Anforderungen für diese Verwendung entsprechen, § 19 S.1 HBO. Wir vertrauen auf Europa!

Bauprodukte ohne CE-Kennzeichnung dürfen aber auch nicht Schrott sein. Deshalb regeln die §§ 20 ff HBO einen Verwendbarkeitsnachweis, allgemeine bauaufsichtliche Prüfzeugnisse und Nachweise der Verwendbarkeit im Einzelfall. Und der herstellende Unternehmer hat hierzu eine Bestätigung der Übereinstimmung abzugeben, vgl. §§ 24 und 25 HGB.

Enttäuschen wir einmal die Hoffnung des Herrn Ministers, dass „[die handliche Ministerialbroschüre zur HBO] den Umgang mit der HBO im Arbeitsalltag vereinfacht – und damit indirekt auch dazu beiträgt, dass das Bauen in Hessen erleichtert wird“, und zwar mit Ihrer Hilfe:

Versuchen Sie einmal zu verstehen, was diese Worte in § 20 HBO bedeuten. Um die Sache nicht noch komplizierter zu machen, haben wir § 20 Absatz 1 HGB etwas gekürzt ([…]):

(1) Ein Verwendbarkeitsnachweis […] ist für ein Bauprodukt erforderlich, wenn

  1. es hierfür keine Technischen Baubestimmungen (§ 90 Abs. 1) und keine allgemein anerkannte Regel der Technik gibt,
  2. […]

In § 20 Absatz 2 HBO heißt es:

(2) Ein Verwendbarkeitsnachweis ist nicht erforderlich für ein Bauprodukt,

  1. das von einer allgemein anerkannten Regel der Technik abweicht oder
  2. […]

(3) Die Technischen Baubestimmungen nach § 90 Abs. 1 enthalten eine nicht abschließende Liste von Bauprodukten, die keines Verwendbarkeitsnachweises nach Abs. 1 bedürfen.

Wir versuchen zu verstehen:

Ein Verwendbarkeitsnachweis ist erforderlich, wenn es keine Technischen Baubestimmungen und keine allgemein anerkannte Regel der Technik, gibt.

Das ergibt scheinbar Sinn, wir wollen ja sicher bauen und dazu sichere Baustoffe benutzen. Also soll nachgewiesen sein, dass die Baustoffe auch sicher sind. Das sind sie nicht, wenn sie den allgemein anerkannten Regeln der Technik nicht entsprechen und es auch keine technischen Bestimmungen gibt. Damit ist Absatz 1 erledigt. Dann ist nach Absatz 1 ein Verwendbarkeitsnachweis erforderlich.

Jetzt kommt aber Absatz 2, der sagt (scheinbar das Gegenteil):

Ein Verwendbarkeitsnachweis ist nicht erforderlich für ein Bauprodukt, wenn das Bauprodukt von einer allgemein anerkannten Regel der Technik abweicht.

Die zweite Ziffer ist mit Oder angeschlossen und logisch für den Fall in Ziffer 1 unbeachtlich.

Das heißt: wenn ein Produkt von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abweicht, ist (trotzdem) kein Verwendbarkeitsnachweis erforderlich – arg. e Absatz 2.

Er wird aber erforderlich, wenn es zusätzlich keine Technischen Baubestimmungen gibt, die das Bauprodukt erfüllt, arg. e Absatz 1.

Das heißt also: wenn ein Produkt lediglich von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abweicht (dann weiß man allgemein nicht, ob es sicher), ist ein Verwendbarkeitsnachweis nur dann erforderlich, wenn auch die Einhaltung einer Technischen Baubestimmungen nicht nachgewiesen werden kann. Offensichtlich spielt das Merkmal der allgemein anerkannten Regeln der Technik gar keine Rolle, weil es letztlich an den Technischen Baubestimmungen hängt, ob das Produkt sicher ist.

Und um die sprachliche Unfähigkeit, Gewolltes auszudrücken, abzurunden, heißt es in § 20 III HBO:

Die Technischen Baubestimmungen nach § 90 I HBO enthalten eine nicht abschließende Liste von Bauprodukten, die keines Verwendbarkeitsnachweises nach § 20 I HBO bedürfen. (Den Verwendbarkeitsnachweis hätten sie aber erhalten müssen, weil es ja eine Technische Baubestimmung gibt, die sie einhalten.)

Allerdings enthält § 90 I HBO tatsächlich weder eine Liste, noch beschreibt er die Anforderungen an technische Baubestimmungen selbst. Er schwafelt und verweist u.a. auf seine Herkunft, § 20 I HBO. (Das kennen wir schon aus dem Schuldrecht: auch hier können wir in den §§ 280 ff BGB Fang-mich spielen, da § 280 III auf die weiteren Voraussetzungen der § 281, 282 und 283 BGB verweist, die dann wieder auf § 280 verweisen. Das nennt sich Verweisungstechnik und zeugt nur davon, dass Deutsch eine Fremdsprache geworden ist.)

Die technischen Baubestimmungen, die sich letztlich also nicht aus § 90 I HBO, sondern aus den nach § 90 V HBO zu erlassenden Verwaltungsvorschiften ergibt, hat das Ministerium in der Hessische Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (H-VV TB) (Umsetzung der Muster-Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen Ausgabe 2017/1) vom 13.06.2018 auf 514 Seiten bekannt gemacht.

Das makabre daran ist, dass praktisch jede Anforderung in einer DIN EN geregelt ist. Wikipedia weiß dazu: Eine DIN-Norm ist ein unter Leitung eines Arbeitsausschusses im DIN Deutsches Institut für Normung erarbeiteter freiwilliger Standard, in dem materielle und immaterielle Gegenstände vereinheitlicht sind. Und eine DIN EN bedeutet, die Deutsche Übernahme einer Europäischen Norm (EN). Europäische Normen müssen, wenn sie übernommen werden, unverändert von den Mitgliedern von CEN (European Committee for Standardization) und CENELEC (European Committee for Electrotechnical Standardization) übernommen werden. (Die haben beide auch kein auf Anhieb auffindbares Impressum mit den Angaben zur Datenschutzverordnung, aber Hauptsache der kleine Handwerker in Deutschland beachtet das alles!)

Aber jetzt kommt noch ein wirklich tolles Ding. Diese DIN-Vorschriften werden vom Beuth-Verlag in Berlin herausgegeben. Unschön ist, dass der Beuth-Verlag im Internet (bis auf: „Please enable browser cookies to view the page content.“ Das ist Englisch mitten in Deutschland. Das würde Franzosen nicht passieren.) unsichtbar ist, wenn man ihm nicht gestattet, Cookies zu speichern.

Warum beschwert sich eigentlich kein Handwerker bei der Regierung, dass das Bauen im Trüben ist. Hat er keinen Anspruch darauf, dass ihm die Normen frei zugänglich sind, die er beim Bauen einhalten muss? (Manchmal ist es schade, dass ich kein Verfassungsrecht mache. Dann hätte ich jetzt sicherlich das Verlangen, eine Bundesverfassungsgerichtsentscheidung zu kommentieren, die sagt: nein, der Beuth-Verlag darf die vom DIN Deutsches Institut für Normung erarbeitete freiwilligen Standards entgeltlich vertreiben. Aber ich bearbeite kein Verfassungsrecht. Wirklich schade.)

Nach diesem kleinen Hinweis auf die Fähigkeiten des Gesetzgebers, zum Bauordnungsrecht, wie es sich bei der Planung in den Weg stellt:

Grundsätzlich bedürfen die Errichtung, Aufstellung, Anbringung und Änderung, der Abbruch und die Beseitigung von baulichen Anlagen oder von auch Teilen solcher Anlagen der Baugenehmigung. Ebenfalls genehmigungspflichtig ist die Nutzungsänderung. Vgl. § 62 HBO. Allerdings kann sich aus den §§ 63, 64, 78 und 79 oder aufgrund des § 89 IV S.1 Nr. 1 HBO auch etwas anderes ergeben; So gibt es:

Baugenehmigungsfreie Bauvorhaben, § 63 HBO.

Dazu gibt es eine Anlage zu § 63 HBO (exemplarisch genehmigungsfrei sind: kleine nicht gewerbliche Gebäude bis 30 Kubikmeter Rauminhalt, Garagen bis 50 Quadratmeter, kleine Gewächshäuser, etc. Ich finde das Nebeneinander von Ziffer 1.1 und 1.9 belustigend; aber die stehen so weit auseinander, dass ich wahrscheinlich alleine lache – vielleicht zusammen mit Ihnen?)

Vorhaben mit Genehmigungsfreistellung, § 64 HBO.

Keiner Baugenehmigung bedarf insbesondere die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, die keine Sonderbauten sind, wenn

  1. sie im Geltungsbereich eines sog. qualifizierten Bebauungsplanes nach § 30 I Baugesetzbuches (BauGB) liegen,
  2. sie keiner Ausnahme oder Befreiung vom Bebauungsplan nach § 31 des Baugesetzbuches bedürfen,
  3. die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches gesichert ist,
  4. sie keiner Abweichung nach § 73 HBO (bei Abweichungen von der HBO entscheidet darüber die Bauaufsichtsbehörde (I), sonst, bei Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften, die Gemeinde (IV)) bedürfen und
  5. die Gemeinde nicht innerhalb der Frist nach § 64 III S. 4 HBO, nämlich innerhalb eines Monats, nachdem die Bauvorlagen bei ihr eingegangen sind, erklärt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 I S. 2 BauGB beantragt.

Für größere Bauvorhaben gilt diese Option des baugenehmigungsfreien Bauens nicht, vgl. § 64 II HBO.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren, § 65 HBO.

Liegen bei Vorhaben, die keine Sonderbauten sind, die Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung nach § 64 nicht vor, prüft die Bauaufsichtsbehörde nur die Zulässigkeit

Für größere Bauvorhaben gilt diese Option des baugenehmigungsfreien Bauens nicht, vgl. § 64 II HBO.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren, § 65 HBO.

Liegen bei Vorhaben, die keine Sonderbauten sind, die Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung nach § 64 nicht vor, prüft die Bauaufsichtsbehörde nur die Zulässigkeit

  1. nach den Vorschriften des Baugesetzbuches und aufgrund des Baugesetzbuches,
  2. von beantragten Abweichungen nach § 73 HBO,
  3. nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach diesen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird.

Greifen die vorstehenden Verfahrensformen nicht ein (sog. Sonderbau (§ 66 HBO) oder größere Bauvorhaben), ist – übrigens auch in den vorstehenden Fällen – auf Antrag ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen, §§ 62, 69, 74 HBO.

Der Antrag auf Baugenehmigung (Bauantrag) ist bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung des Vorhabens und die Bearbeitung des Bauantrages erforderlichen Bauvorlagen beizufügen, vgl. § 69 I, II HBO.

Es sind i.d.R. noch andere Behörden zu beteiligen, vgl. § 70 HBO, regelmäßig aber auch der Nachbar, wenn nachbarschützende Vorschriften berührt werden können, vgl. § 71 HBO. Nur, wenn der Nachbar zugestimmt hat (Nachbarerklärung), verliert er schon zu diesem Zeitpunkt seine Interventionsmöglichkeiten in Gestalt des Nachbarwiderspruchs oder der Nachbarklage gegen die Baugenehmigung. U.a. in Fällen, in denen mehr als 20 Personen zu beteiligen wären, kann die Bauaufsichtsbehörde das Bauvorhaben auf Antrag der Bauherrschaft vor der Entscheidung über den Bauantrag auch nur öffentlich bekannt machen. Viele bekommen davon nichts mit. Die Bauunterlagen sind zwei Wochen zur Einsicht auszulegen, danach haben Dritte Ihre Einwendungsmöglichkeiten verloren. Vgl. § 72 HBO.

Manchmal ist zur Durchführung des Bauvorhabens erforderlich, dass von Seiten der Nachbarschaft, z.B. wenn Abstandsflächen auf dem Baugrundstück nicht eingehalten werden können und der Nachbar sich daher zur Übernahme der Abstandsflächen auf sein Grundstück verpflichtet, die Eintragung einer Baulast, mit der dies abgesichert wird, erforderlich. Vgl. § 85 HBO.

Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind; die Bauaufsichtsbehörde darf den Bauantrag auch ablehnen, wenn das Bauvorhaben gegen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt. So steht es im Gesetz, vgl. 74 HBO. Das sprachlich zumindest redundant.

Für einzelne Fragen des Bauvorhabens kann vorab eine verbindliche Entscheidung herbeigeführt werden. Das erfolgt über die sog. Bauvoranfrage. Vgl. § 76 HBO.

Erfüllt die Baumaßnahme die Voraussetzungen nach der HBO nicht, kann die Behörde – bei Verletzung nachbarrechtlicher Vorschrift muss sie ggf. auf Antrag des Nachbarn – bauaufsichtliche Maßnahmen ergreifen. Das ist in den §§ 80 ff HBO geregelt. Als Mittel stehen zur Verfügung: die Baueinstellungsverfügung, die Anordnung eines Nutzungsverbotes oder gar die Beseitigungsanordnung, die aber in der freien Wildbahn selten wird.

Das soll als Überblick genügen.

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